Se lancer dans l’immobilier, une étape à la fois

Investir dans l’immobilier figure parmi les moyens habituels pour se constituer un patrimoine et augmenter significativement son revenu mensuel.

Toutefois, pour que votre projet rencontre le succès, vous ne devez pas foncer les yeux fermés.

Mieux vaut une bonne dose de préparation pour prévenir les erreurs.

On ne s’improvise pas pro de l’immobilier du jour au lendemain.

Alors, comment se lancer et réussir son investissement, tout en évitant les pièges ?

La clé réside dans le respect de quelques étapes essentielles.

Comme dans tout domaine, l’apprentissage doit se faire progressivement, combinant à la fois les connaissances théoriques et le gain de l’expérience.

Vous découvrirez dans notre article ci-dessous ces étapes importantes qui vont garantir la réussite de votre investissement.

1. Se former avant tout !

Le premier secret des particuliers devenus des as de l’immobilier, c’est la préparation.

Ils ont pris le temps d’acquérir les connaissances de base et disposent ainsi du bagage théorique nécessaire pour limiter les risques.

En effet, l’immobilier locatif présente des risques et la différence entre un investissement réussi ou raté tient à des détails.

De nombreuses personnes ont vu leur projet se transformer en cauchemar financier, suite à de mauvais choix de placement, des frais non prévus, des régimes fiscaux non étudiés, etc.

Plus vous prendrez le temps de bien vous préparer, mieux vous éviterez les pièges.

Vous mettrez en jeu un capital important, parfois l’économie de toute une vie, se former est donc la première étape à respecter pour maximiser vos chances.

Comment apprendre ?

Pas la peine de suivre des cours du soir, de nombreux sites spécialisés fleurissent sur le web.

Discutez aussi de votre projet à vos proches, surtout à ceux qui ont déjà franchi le pas. Ils pourront partager avec vous leur expérience et vous apporter des informations essentielles.

Déployez également vos antennes pour capter tous les signaux intéressants : nouvelles dispositions fiscales, changements des critères d’exonération, évolution des prix dans la région, etc.

2. Bien définir son projet et ses objectifs

Avoir un objectif bien défini vous facilite le travail.

Vous voulez acheter un studio pour le rénover et ensuite le louer ?

Vous désirez acquérir un pavillon en province pour une location saisonnière ?

Vous souhaitez posséder un appartement dans une grande agglomération pour viser un loyer élevé ?

Plus vos objectifs seront précis, mieux vous saurez orienter vos recherches.

En définissant exactement le type de bien que vous convoitez et ce que vous en ferez, vous serez plus efficace dans vos démarches.

Votre stratégie ne sera pas pareille si vous achetez pour ensuite revendre, ou si vous achetez pour louer.

De même, les dispositifs fiscaux à prendre en compte sont également différents.

3. Financer son projet

Vous vous êtes bien formé et vous avez clairement défini votre objectif.

Vient alors l’étape suivante : constituer le capital.

De nos jours, il s’avère plutôt rare qu’un ménage ou un particulier de la classe moyenne arrive à économiser des milliers d’euros en peu de temps.

Il faut, dans la plupart des cas, contracter un emprunt auprès de la banque.

Ici, l’objectif consiste à connaître exactement le montant de la somme que vous pouvez emprunter auprès de votre bailleur.

Évidemment, la valeur du bien que vous pourrez acheter dépendra de ce montant.

En règle générale, la capacité d’endettement d’une personne ne doit pas dépasser 33 % de ces revenus.

Donc si vous gagnez 1 800 € par mois, vous pouvez rembourser 600 € mensuellement.

Le montant du capital que vous pouvez emprunter se calculera ensuite en fonction de la durée du prêt et du taux d’intérêt en vigueur.

À noter qui vos crédits en cours affecteront le calcul.

Notre conseil : pour estimer à peu près la somme dont vous pourrez disposer, n’hésitez pas à utiliser des simulateurs de crédits.

De nombreux sites en proposent sur le web.

4. Apprendre à acheter

Vous savez maintenant de quelle somme vous allez disposer.

Vous pourrez désormais vous mettre en quête de votre bien.

Les prix varient en fonction des villes, vous sélectionnerez alors les secteurs adaptés à votre budget.

Garder en vue la rentabilité et l’évolution des prix

Ne vous précipitez pas !

Vous devez procéder à une sélection minutieuse des biens qui s’offrent à vous.

Votre investissement vise à générer une rentabilité suffisante grâce au loyer.

Ensuite, l’emplacement du bien doit conserver tout son attrait au fil du temps.

Il s’agit d’une condition nécessaire pour réaliser une plus-value lors d’une éventuelle revente ou pour éviter l’absence de locataire.

Priorité donc à la patience !

Trouver le logement idéal peut parfois prendre plusieurs mois.

Méfiez-vous aussi des offres qui semblent trop belles.

Si le prix est bradé par rapport aux cours du secteur, il doit bien y avoir une raison (défauts cachés, gros travaux à prévoir, voisinage difficile, etc.).

Notre conseil : sur une fiche, listez par importance les critères correspondant à votre bien idéal.

Vous noterez chaque visite sur cette fiche pour avoir à la fin un classement des biens.

Débuter par un investissement locatif modeste

Pourquoi ne pas commencer par un petit investissement locatif pour vous faire la main ?

Même si vous pouvez emprunter 150 000 €, vous n’êtes pas obligé de tout miser.

Vous pouvez notamment acquérir un studio entre 35 000 et 45 000 €.

Un montant de 45 000 €, emprunté sur 20 ans, avec un taux d’intérêt de 1,50 %, cela revient à une mensualité de 230 €.

Pour 230 € par mois, vous disposez d’un bien à louer, sans avoir épuisé votre capacité d’endettement.

Votre premier investissement immobilier se passera avec moins d’angoisses.

5. Maitriser la fiscalité

Le volet fiscal de votre investissement tient aussi une grande importance.

Un logement peut devenir une mauvaise affaire à cause d’un régime d’impôts assez pesant.

Ce qui affectera la rentabilité de votre projet.

Les impôts à payer

Vous devez payer des impôts sur les loyers reçus.

Apprendre les procédures de déclaration fait alors partie intégrante de votre démarche.

Le taux d’imposition et le mode de déclaration varient en fonction de différents facteurs, parmi lesquels figurent :

• le type de votre bien (meuble ou non)
• le montant total annuel de vos revenus fonciers bruts
• votre tranche marginale d’imposition.

L’immobilier offre cependant de nombreuses opportunités d’exonérations et déduction fiscales grâce à différentes lois.

Informez-vous sur les dispositifs qui s’appliquent aux biens que vous convoitez.

Des changements fréquents au niveau de la loi

Le cadre légal de l’immobilier subit fréquemment des modifications, avec des lois qui sont abrogées, d’autres qui se transforment, et d’autres encore qui apparaissent.

Sans devenir un expert dans le domaine, vous devez au moins vous tenir au courant des évolutions les plus importantes.

Pour y arriver, vous pouvez par exemple vous abonner aux newsletters des sites spécialisés.

En ayant en main ces informations, vous anticiperez mieux les changements et pourrez ajuster efficacement votre stratégie d’investissement.

6. Apprendre à bien gérer ses locations

La gestion courante d’un bien en location nécessite d’avoir le temps, ne serait-ce que pour réaliser les démarches voulues par la loi, regrouper et remplir les documents, etc.

N’oublions pas aussi les travaux à effectuer en cas de dommages, et qui incombent bien sûr au propriétaire.

Vous avez la possibilité de confier la gestion de vos biens locatifs à des tiers spécialisés dans ce domaine, comme les agences immobilières.

Ils se rémunéreront sur un pourcentage du loyer (entre 5 à 10 % environ).

À vous d’intégrer cette dépense supplémentaire dans le calcul de la rentabilité de votre investissement.

L’autre choix consiste à prendre en main la gestion tout seul.

Vous devez donc vous informer sur vos obligations et sur les démarches qui vous incombent régulièrement.

Néanmoins, cette solution présente certains avantages, comme la possibilité d’entretenir une relation directe avec le locataire.

Cette relation a tendance à influer sur le locataire en le poussant à mieux respecter ses engagements (paiement du loyer, non-dégradation du bien, etc.).

Il se montre plus attentif à l’entretien du logement et ne rechigne pas à réaliser les petites réparations lui-même.

Il ne se comporterait pas de la même manière par rapport à une agence immobilière, avec qui la relation est plutôt dépersonnalisée.

Voilà les grandes étapes à avoir en tête pour se lancer dans l’immobilier.

Le parcours peut paraître compliqué, mais la réussite est au bout du chemin si vous respectez les étapes évoquées ci-dessus.

Tout commence par une solide préparation.

Une fois que vous avez constitué votre bagage, il ne vous reste plus qu’à suivre quelques principes dans l’achat et la gestion de votre bien.

À vous de jouer !